日綜コミュニティ・日本綜合地所

評判　ランキング

週刊ダイヤモンド2007年6月30日特大号 マンション管理会社100社ランキング 日本綜合地所のマンションでは、入居当初は子会社である「日綜コミュニティ」が管理受託をしている。 週刊ダイヤモンド2007年6月30日特大号で特集された「マンション管理会社100社ランキング」記事では、なぜか日綜コミュニティはランキングされていない。 日綜コミュニティより会社規模や管理戸数が少ない管理会社が掲載されているのに、今回100社ランキングにランキングされない理由は不明である。 管理戸数5000戸以上の管理会社127社に対しアンケートを送付しているとある。管理戸数が10227戸の日綜コミュニティにもアンケートが送付されているはずである。 回答がそのうちあったのが100社ということで、日綜コミュニティは回答すると自社に都合が悪いと判断したのだろうか。 「マンションは管理を買え」といわれるが、マンションを買う際に、管理会社の実力まで評価して検討する人はさほど多くないし、その情報すらなかなか収集することは難しい。 このため、週刊ダイヤモンドに掲載されたランキング基準に則り、日綜コミュニティの管理会社としての実力を 勝手に格付けすることとした。 （1）管理戸数 管理戸数   15点満点 日綜コミュニティ 10万戸以上   15点 　 10万戸未満　５万戸以上   13点 　 ５万戸未満　３万戸以上   10点 　 ３万戸未満　２万戸以上   8点 　 ２万戸未満　１万戸以上   6点 10,226戸 １万戸未満　   4点 　 日綜コミュニティは10,226戸。 したがって、6点/15点満点となる。 （2）有資格者数 有資格者数 （対受託管理組合数比）   15点満点 日綜コミュニティ 0.20人以上   15点 　 0.20人未満　0.15人以上   13点 　 0.15人未満　0.10人以上   10点 　 0.10人未満　0.05人以上   8点 0.086 0.05人未満　   6点 　　 ※「有資格者数」＝建築士、建築施工管理技師、管工事施工管理技師（以上、1級2級の延べ人数）、建築設備士、マンション管理士 日綜コミュニティは、1級建築士2名、2級建築士1名、マンション管理士10名 受託管理組合数：151 （2+1+10）÷151＝0.086。 したがって、8点/15点満点と評価する。 （3）管理業務主任者数 管理業務主任者数 （対受託管理組合数比）   15点満点 日綜コミュニティ 0.25人以上   15点 　　 0.25人未満　0.20人以上   13点 　 0.20人未満　0.15人以上   10点 0.198 0.15人未満　0.10人以上   8点 　 0.10人未満　   6点 　 日綜コミュニティは、10名。 受託管理組合数：151 10÷151＝0.198 したがって、10点/15点満点と評価する。 （4）会計と修繕改修でのISOの認証取得 会計と修繕改修での ISOの認証取得   10点満点 日綜コミュニティ 両方を取得   10点 　　 一方を取得   5点 　 どちらも未取得   0点 ○ 日綜コミュニティは、どちらも未取得と思われる。 したがって、0点/10点満点と評価する。 （5）契約書上の未収金への対応期間 契約書上の未収金への 対応期間   5点満点 日綜コミュニティ 6ヵ月以上   5点 6ヵ月 6ヵ月未満　3ヵ月以上   3点 　 3ヵ月未満   0点 　 日綜コミュニティは、「6ヵ月」としている。 したがって、5点/5点満点と評価する。 （6）管理費などの未収戸数率（3ヵ月以上） 管理費などの未収戸数率 （3ヵ月以上）   10点満点 日綜コミュニティ 1.0％未満   10点 　 1.0％以上　2.0％未満   8点 　 2.0％以上　3.0％未満   5点 　 3.0％以上   3点 　　 0.05人未満　   6点 　 ※非公表の会社は最低点と評価する。 日綜コミュニティの管理費の未収戸数率は不明。 したがって評価不能。ただし入居から年数が経っていない物件が大半のため、さほど高い未収戸数ではないと推測される。 （7）長期修繕計画の作成 長期修繕計画の作成   5点満点 日綜コミュニティ 自社作成   5点 ○ 外注   0点 　 日綜コミュニティの内部事情に詳しい人物に聞いたところ社内で行っているようだ。 したがって、5点/5点満点と評価する。 （8）建物を点検・修繕する専門の組織 建物を点検・修繕する専門の組織   5点満点 日綜コミュニティ ある   5点 　 ない   0点 ○ 日綜コミュニティの内部事情に詳しい人物に聞いたところ、特に点検・修繕する組織というのはないようだ。 したがって0点/5点満点と評価する。 （9）自社運営の研修施設 自社運営の研修施設   5点満点 日綜コミュニティ ある   5点 　　 ない   0点 ○ 日綜コミュニティの内部事情に詳しい人物に聞いたところ、自社運営の研修施設はないとのこと。 したがって0点/5点満点と評価する。 （10）自社運営による「緊急センター」 自社運営による「緊急センター」 （24時間365日対応）   5点満点 日綜コミュニティ ある   5点 　 ない   0点 ○ 日綜コミュニティには24時間365日対応する緊急センターはない。 したがって、0点/5点満点と評価する。 （11）無料のお客様相談窓口 無料のお客様相談窓口 （24時間365日対応）   5点満点 日綜コミュニティ ある   5点 　　 ない   0点 ○ 日綜コミュニティには24時間365日対応する無料のお客様相談窓口はない。 したがって、0点/5点満点と評価する。 （12）内部監査などの法令遵守を推進する組織 内部監査などの 法令遵守を推進する組織   5点満点 日綜コミュニティ ある   5点 　 ない   0点 ○ 日綜コミュニティの内部事情に詳しい人物に聞いたところ、親会社の日本綜合地所には「法務統制部」という部門が法令遵守について管轄しているらしいが、日綜コミュニティは実態として、日本綜合地所の一部門であるため、わざわざそのような専門組織はないようである。 したがって、0点/5点満点と評価する。 まとめ 「（6）管理費の未収戸率」が不明であるため、これを除いた評点の合計は、39点となる。 「（6）管理費の未収戸率」が仮に最高点の10点としても49点、これを100社ランキングに当てはめてみると、91位に相当する。 「（6）管理費の未収戸率」が仮に最低点の6点とすると45点、これを100社ランキングに当てはめてみると、96位に相当する。 ちなみに、1位の長谷工コミュニティ、東急コミュニティは98点。 日綜コミュニティと管理戸数の規模が近い管理会社では、 あまりいい評判を聞かないゴールドクレストコミュニティ（10,162戸）ですら、66点で53位。 耐震偽装が問題になっているアパマンションのアパコミュニティ（12,081戸）は、52点で84位。 日綜コミュニティの39点〜45点程度という数値がいかに低い評価かということが分かると思う。 管理会社が不満なら、住民が総会で管理会社変更をすればいいのではと思う人がいるかもしれないが、自分自身で理事長に立候補してやる覚悟がないのであれば、販売価格が少々高くても質の高いマンション管理をする管理会社の物件を選ぶことも、マンションを購入する上で重要なことかもしれない。